地上權招標讓利　商仲：脫標機率大增

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▲17日公告推出14宗精華區國有土地辦理招標設定地上權，圖為台北市中山區長春段土地。（圖／財政部國產署提供）大中小財政部國產署針對地上權招租的地租部分改採「部分固定、部分浮動」新辦法，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，主管機關在調降權利金之後，也調整最關鍵的地租，將持有成本的66%鎖定在得標當年的價格，大幅減少業主投資的不確定性，只要產品條件好，脫標機率將大增。國產署17日公告推出14宗精華區國有土地辦理招標設定地上權，區位及基地條件俱佳，將在11月21日開標，為首批適用9月22日修正發布國有非公用土地設定地上權作業要點的標的，主要是將原規定地租全部隨申報地價調整，修正為僅部分地租隨申報地價調整。國產署此次招標土地台北市2宗、台中市6宗、高雄市2宗，桃園市、花蓮縣、嘉義市、台南市各1宗，面積合計約4.2公頃，權利金底價合計約39億5,778萬元，為市價的3成至4成，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，其中地租隨申報地價調整之年息率為1.2%，地租不隨申報地價調整之年息率為2.3%，地上權及地上建物並得辦理一部讓與。此次招標較受矚目的台北市中山區土地，鄰近台北大學城區部，生活設施完善，步行至捷運南京復興站約10分鐘；北投區土地，屬新北投溫泉區土地，是難得的精華區大面積土地，距三軍總醫院北投分院約70公尺，步行至北投溫泉博物館、北投圖書館約10分鐘，可結合醫療、休憩、觀光資源整合開發。黃舒衛指出，現行「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，除了得標關鍵的權利金之外，每年或每月固定要繳交的地上權地租多以土地申報地價年息的3.5%計算，由於近年公告地價每次調整幅度動輒超過3成，每3年隨著公告地價調整而大增的地租成本以及無止盡的調升，意外成了支出黑洞，使得標業者苦不堪言，有意參與者也避而遠之，得標而棄標者時有所聞，今年地上權標脫比例更低於2成。根據國產署最新公告的招標資訊，地上權租金收取標準已調整成改採「部分固定、部分浮動」，將地租拆為兩部分。其中，過去以土地申報地價3.5%統一計收的方式，改成一部分按照決標當年的公告地價2.3%計算，地上權存續期間則不再更動，變為「固定制」，鎖定在當年的申報地價，另一部分1.2%則按照各期申報地價調幅進行調整，黃舒衛表示，2/3為固定，1/3為浮動，可將業主投資的不確定性降至最低。黃舒衛也分析，目前地上權推動效果不如預期，有三層障礙。除了地租收取方式，產品開發效益及取得價格也是關鍵，以基地位於龍江路、長春路口的1號物件為例，區位條件佳，且為第二種商業區，權利金底價已從2014年4月的17.56億元降到10.57億元，降幅高達40%，若加計可移入的容積，平均容積單價可壓低到每坪40萬元以下，相較於周邊單坪百萬的高級住宅，的確有吸引力。不過，第三層障礙在於消費端。黃舒衛提醒，對於消費市場來說，地上權產品有存續時間，再加上貸款不易，仍是推案的主要抗性，但對於規畫為收益型產品的開發業主來說，未來大有可為，此次調整也可視為拋出測試投資氣氛的風向球。

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