北京樓市調查二手房價格擠「水分」　放貸周期拉長

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圖為北京豐台區不動產登記事務中心。大中小距北京3·17樓市調控已三月有餘，北京房地產市場在量價、信貸、買賣雙方心態上呈現出或明顯或微妙的變化。中新網記者近期採訪了房地產經紀人、銀行人士、購房者、房產分析師等諸多樓市『局內人』，試圖勾勒出當前北京樓市的新變化。成交量：6月二手房成交量難破萬大戶型『賣不動』根據中新網報導，調控三月有餘，北京二手房成交資料走出了怎樣的軌跡？來自中原地產統計資料顯示，調控前一周（3月6日—3月12日），北京普通住宅和別墅成交套數為640套。調控後，4月首周成交量跌破500套，經歷6月首周303套的成交低點後，上周（6月19日—6月25日）成交量達到494套。『截至6月25日，6月二手房住宅簽約6969套，預計全月成交量將創下兩年多來的最低。』中原地產首席分析師張大偉說，一二線城市在3月調控後，成交資料開始逐漸反映出調控影響，網簽成交量持續走低，市場步入調整周期。從單個小區的成交量來看，這一變化更為明顯。姜軍（化名）是這波樓市調控的親歷者，去年，他成為北京青年路附近一家鏈家門店的房產經紀人。『國美第一城是該區域內最熱的小區，調控前月成交量在40-50套，而6月以來，該小區才成交了8、9套房源。』姜軍告訴中新網記者，調控對換房和要購買大戶型的客戶限制比較大，政策收緊後，這類客戶要麼降低預算，要麼需要籌集更多首付。『如今，一兩居的中小戶型還是有成交的，三居以上大戶型根本賣不動。』目前，北京市場上的二手房源比市場偏熱時要充裕。姜軍說，很多業主現在看跌房價，急於出手，而接盤人卻少了很多。『假如每月新上20套房源，按照調控前的消耗速度，早就賣沒了，但現在每月只能賣掉8-10套，於是庫存越積越多』。房價：開始擠『水分』部分業主降價掛牌國家統計局最新資料顯示，5月份北京二手房價格環比下跌0.9％，居70城二手房價跌幅首位。在這樣的背景下，『調控三個月一套房降500萬（以人民幣計算，以下同）』、『二手房掛牌價有了政府指導』、『不降價就賣不出去』等吸引眼球的消息屢見報端，這到底確有其事，還是聳人聽聞？記者調查發現，當前，一方面，房地產仲介主動糾偏過高報價；另一方面，基於購房者對近期房價的穩定預期，賣房人心態也發生微妙變化，從此前掛牌價要高於市場價的『夠一下』，轉變為低於市場價的『試一下』。據多位房地產仲介人員向記者透露，不少急於出手的業主開始自降房價、擠出『水分』。在房山區長陽地鐵附近鏈家門店就職的朱銘（化名）對中新網記者表示，『最新一套88平方公尺的全南向兩居室380萬就成交了，每平方公尺成交價在43000元，基本回歸到去年底的水平。』朱銘告訴中新網記者，3·17新政前，同戶型成交單價在54300元，調控三月單價降了一萬元。當然，各個樓盤之間，房價擠『水分』的程度略有不同。姜軍說：『此前報價偏高的樓盤，如今價格回調速度也更快，比如跟國美第一城地段差不多的潤楓水尚小區，成交單價曾一度飆升至10萬元，如今，最新的成交單價已跌至8萬元左右。』信貸：銀行房貸額度收緊放款周期延長房價出現鬆動，這對有資格的剛需購房人可謂利好。然而，年初就決定買房的北京姑娘劉瀟（化名），至今仍未出手，她的理由簡單直接：『政策剛顯效，未來幾個月肯定還有降價空間』。早在半年前，劉瀟就選定了青年路附近的地段，先後考察多次，她明顯感到買房人議價空間在調控前後的變化，『以前買家都咬死價格，不僅不降，甚至不惜違約等著漲價。現在就不一樣了，掛牌價走低不說，還有的談』。即便如此，對於85後的劉瀟來說，在北京買房依然不易。按照她的首付金額和還款能力，大戶型承擔不起，只能考慮五六十平方公尺的一居。而在青年路附近，類似戶型成交總價也在350-480萬元之間。『即使父母給了首付，後續月供壓力也不小，尤其是近期房貸利率還上浮了』。記者注意到，目前，在北京購買首套房的商貸利率為基準利率4.9％；二套房商貸利率在此基礎上上浮20％，為5.88％。姜軍說，不僅利率上浮，大部分銀行承諾的兩個月放款周期也不靠譜，有的銀行根本放不出來。『按照現行政策，北京地區銀行個人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25％左右。額度有限，銀行只能等之前放出去的錢收回來，有了額度再放款，必然導致放貸周期的無限拉長。』某國有銀行個貸部工作人員對記者說。

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