客流分析是選址成敗的關鍵！所以你需要知道這幾件事...

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如今，餐飲品牌的選址更像是等址，一個好地段，總是有無數商家虎視眈眈，這既是一個拼實力的過程，也能讓你更看清自己。在選址這件事上，並非所有的要素都以『好』字開頭就是最佳。其中，客流分析不僅要計算人流量，對人群和目標消費者的準確定位也應該是決策選址的重要參考依據。不光餐飲經營要分兩類(做生意、做品牌)，就連同樣做品牌的，出發點也截然不同。一類是在組建團隊、研究菜品、選址開發等環節中妥善斟酌的品牌，它們喜歡放長線釣大魚;另一類則熱衷於品牌輸出，它們想要儘可能短的時間裏形成品牌效應。西貝近幾年開店數量的暴增，其實是源於它28年來的長期積累，因此它屬於前者。而為了突出品牌形象瘋狂擴張的加盟店，以及開店不多但都是在黃金地段的高逼格店屬於後者。通常來說，以商業化經營為目的的前者在選址上更複雜，而後者，對於選址的考量更多的是品牌曝光度夠不夠。我們之前曾報道過關於加盟店選址的文章，今天便不在這個話題上展開多說。那麼，同樣喜歡在好商圈、好商場、好位置設點的高逼格店，後期經營中也不見得會因為地理位置的優越占據絕對優勢。拿某連鎖餐飲品牌z來說，它在北京有4家店，個個都是一流商圈的好位置，儘管這會對品牌認知和店鋪引流起到拉動作用，但後期的經營卻也暴露出一些問題。

(90%都是加盟店的德克士在二三線城市都會搶佔好位置)比如z品牌在北京的朝陽大悅城店，儘管開發商實力和人氣都足夠，但商場中100多家餐飲品牌的數量使得餐飲佔比極高甚至泛濫，一方面，商場15-260元不等的餐飲客單價讓顧客有大把可挑選餘地，客單價集中在50-120元之間的顧客定位與z品牌定位不符(客單價150以上);另一方面，通州萬達、龍湖長楹天街、東壩金隅嘉品mall的陸續開業，也造成了天鵝灣公寓等周圍社區的顧客分流。再比如北京skp，它可是中國2015年商場總銷售額NO.1，75億呢!這樣有逼格的商場進來總沒錯吧?也不盡然。skp與其他商場對餐飲的定位完全不同，如果說朝陽大悅城，萬達這樣的商場視餐飲為拉動消費的主力軍，在skp也只能是個不太起眼的陪襯，商場高端的受眾群體決定了用餐人群的小眾，再加上這裏零售行業的強大難以形成餐飲強IP，繼而很難形成用餐氛圍，當然還少不了讓人肉顫的房租。在這裏設點只能說：為了讓更多有錢人知道，在一個高大上的地方，有個看起來跟他們一樣高大上的餐廳。雖不失為一種品牌輸出的好策略，卻也要付出較大成本，不適用於初創餐飲品牌。或者你說想開在北京僑福芳草地?如果你能接受周六日才達7000人次的客流量(西單大悅城日客流量超過13萬人次)，並且不介意開發商和前來購物的顧客們滿懷文藝的心(商業性質不強)，以及高昂的房租，你也可以一試……好商圈好商場不一定帶來好生意，但能帶來更多成功的可能。1、成熟商業綜合體確實能為品牌帶來較為穩定的客源。因為它的開業招商一定是在(周圍住宅和寫字樓)入住率達標的基礎上，比如，它對周圍寫字樓入住率的要求必須達到60-70%。2、越是成熟的商業綜合體，越能以先進的科學管理技術幫助我們獲取準確、直觀的客流量統計數據。其客流統計系統又分為租戶(店鋪)級、樓層(區域)級、廣場(總體)級，從單一品牌局部位置客流量的變化趨勢，到商場整體各個區域的客流量變化和趨勢都可以直觀查看。然後，我們再將其劃分成一年中的每個季度、每個月份、每周、甚至一周中的周一至周四、周五至周日、一天中的不同時間段，來對客流量、顧客年齡分佈、性別分佈、客群區位分佈做出分析。有了這一步，想讓「可能」變成現實，或許還要考慮到周邊同類型商場擴建造成的分流，顧客消費能力，用餐氛圍等因素。選址不僅需要客觀調查，更需要基於城市長期的發展狀況進行預測，對此，以下幾種方法或許值得你借鑑。商場硬件設施和周邊施工會影響客流如果在兩個定位差別不大，地理位置也相對較好的商場中犯了「選擇恐懼症」，應對商場及周圍的硬件設施進行觀察和比較，並在確定餐廳位置之前向有關部門進行諮詢。1)比如商場內部的硬件設施是否過時，近期有沒有調整計劃，一沉不變、不積極嘗試新動作的商場不要進。2)城市在這兩片區域分別有無區域規劃，要知道，這會涉及到建築的拆遷和重建。試想如果你前腳剛簽了個5年10年，後腳就要面臨拆遷，原本好的地理位置也會失去優勢，再謹慎的客流測算也成了徒勞。3)周圍的寫字樓和大型酒店商業發展速度如何，是人氣旺盛?還是已經處於經濟下行狀態?不要妄想你會鶴立雞群，商圈氛圍和發展趨勢很重要。「掃樓+掐表數人流」讓客流信息更加有效如果確定了某個商場，又恰好下一波的招商騰出了那麼幾個位置，我們就應做一些實際調查。像在餐飲用餐時間段(中午和晚上)和非用餐時間段來觀察預估整個商場、整個餐飲樓層的客流量，以及客單價的集中價位。1)在實際測算中，我們可以用「掐表數人流」的方式計算，比如找3個人，在同一時間段的3個不同位置拿計數表掐算人流，每一個人經過按一下表，以1小時為單位，可以計算出3個不同位置單位時間內分別經過的人數，以及男女比例。2)「掃樓」可以幫助我們獲得更準確的住宅入住率，在周圍2公里範圍的住宅區內，如果是白天，我們可以觀察有多少家是拉着窗簾或是有晾曬衣服的;如果是晚上7點之後，可以觀察有多少戶居民亮燈。基本上，觀察兩天便可統計出住宅區入住率。

(綠盒子在商場、社區和寫字樓都有布點)反過來再看看前者，那些在各項環節中都比較「穩妥」的品牌。通常情況下，這種類型的品牌在發展初期選址更複雜，他們絕不奉行「房租越高越好、曝光越多越好」的原則，而是適合自己、高性價比的位置。假設有A、B兩家街邊店，A離地鐵站100米，位置好但租金貴，B離地鐵300米，客流量和曝光度也還不錯但租金便宜很多，他們一定會選擇B而不是花重金砸在個讓自己多露露臉的地方。拿綠盒子蒸餃舉例，它在北京有5家店，且在商場、社區和寫字樓都有布點。其中，社區店和商場店在周末的生意比較好，寫字樓在周一至周五的生意比較好，不僅如此，綠盒子聯合創始人張偉還認為，在社區店堂食需求大、寫字樓店外賣需求大的不同條件下，選址過程中的客流分析也應從多個維度進行。1、比如在住宅區附近開店，綠盒子就對主要根據小區的入住率來進行選址，因為這會直接關係到他們的堂食翻台率。因此，綠盒子會通過跟物業獲取小區的體量數據，以及「掃樓」的辦法來對入住率進行分析，通常情況下，他們會在95%入住率以上的老小區，以及密集程度高、人均消費高的新小區附近開店。2、而在寫字樓附近開店，他們會主要根據外賣送餐率高的地方進行選址設點，這會保證他們的外賣訂單量。這種情況下，他們對於客流分析的方法是藉助平台(美團外賣、餓了麼、大眾點評等)。比如挑選3家以上有代表性的外賣平台，找到與自己品類大致相同的商家5家以上，對他們的月銷售單量的分析能夠有效預估自己未來的外賣單量，把銷售單量最高的5家計算出平均客單價，這能夠很有效的預估顧客的消費能力。所謂的客流分析，無非就是選址落地前通過對顧客群體的了解和分析，從而對餐廳面積大小、人員比例、預計成本比例、客單價、庫存量有更準確地預估和調整。

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