可能將湧現交屋潮的區域開始進場搶便宜囉

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【住展房屋網企研室】過去兩到三年，不少區域都出現預售案量大爆炸，及投資客橫行掃貨的狀況。如今這些預售案，多陸續進入完工交屋期，在這僧少粥多的情況下，消費者其實很有機會用更平易、便宜的價格，買到心目中理想的房子…

自去年底開始，有關房價是否泡沫化的話題，便吵得沸沸揚揚；但對多數購屋者來說，如何能用更合理，甚至是更便宜的價錢，買到符合自己需要的房子，才是他們真正關心的。

當然，目前北台灣房價還是高不可攀。不過今年一般預料，利率變動可能使房價出現新的變化趨勢；此外，基於供需理論，一些近年供給量較大，特別是預售屋及投資比重偏高的區域，也比較可能基於『僧少粥多』之故，使買方因此能談到更合理的價格。

箇中緣由則是，這些區域將或已進入預售案完工交屋期，投資者可能會陸續把這些物件釋出待價而沽。而預售案從開工到完工交屋，大概需兩到三年時間，因此本篇鎖定的區域，以過去三年(民國一百至一○二年止)預售推案量較大，且投資比例較高者為主。

根據住展雜誌市調資料統計彙整，近三年預售供給量較大區域，計有新北市淡水、新莊及林口，桃園縣桃市、中壢兩大都會區和八德，及新竹地區兩大城新竹市及竹北市。扣除桃園兩都會以外，其他預售案供給量較大區塊，都有一共通特色，那就是推案集中於重劃區。以下是各區近三年預售實際供給戶數及行情介紹，另也提供消費者可切入的產品及價位。

＠一、新竹兩都會

近幾年外界一般印象，預售推案較熱的區域是淡海或桃園青埔；不過累計近三年供給量，新竹兩大都會新竹及竹北市仍舊可觀，三年期間兩市預售供給量都高達一萬戶上下(詳見附表)。

新竹兩都會預售供給暴量，不是最近兩、三年的事情；其實約從九五年後，兩市就都歷經兩到三波的推案熱潮，最重要利基則是竹科人投資兼自用的購屋哲學，房市供給及投資熱則曾被金融海嘯及竹科無薪假風潮打斷過。

總之，新竹地區兩市的預售屋完工交屋已是現在式；約從去年開始，就已有不少之前曾預售過、未售完的案量，陸續重新推出，和同期其他新預售或新成屋案同場競爭有限客源。不光如此，還有預售時售出，實際為投資客購買之戶別，也可能重新再釋出待售。
如此一來，自然產生稀釋效應，讓近一年來當地房市銷況轉趨平淡。而從僧少粥多、有利買方的角度看，從現在起，其實是不錯的進場議價時機。

當地較受投資者青睞的產品，是二、三房產品；畢竟這類產品總價門檻較低，市場接受度也稍高。價位方面，最高約落在高鐵車站商業區，現階段行情都在三字頭以上；橫跨縣治一、二期及高鐵特區的主幹道光明六路沿線次高，鬥崙台科大、縣治三期及高鐵邊陲區單價則較平易，還有二字頭房價可尋。

近年新竹及竹北兩市房市，已出現前期預售案完工後重推，與全新建案同場競爭的局面。

＠二、新北市三重劃區

是各項建設利多催化也好，市中心區可開發建地有限，緻使業者向外發展也罷，這幾年大台北房市，幾乎就看重劃區表演；而這當中，又以新北市林口、新莊及淡水最『出名』。淡水則是這三年來預售案量最多區，期間供給超過一萬五千戶，居北台灣各區之冠，新莊則有近五千戶，林口也超過四千五百戶。

至於其他預售推案量較多區域，還有五股的兩千八百餘戶，闆橋及新店也有超過近兩千戶。不過相較之下，這三區的房市買盤中，投資比例確實較高，因此近年陸續進入預售案交屋階段後，購屋人可擇期進場大膽議價。

先看林口。該區最近一次投資熱潮，約在半年前出現，理由是將升格的桃園縣，去年多區掀起投資熱、房價快速墊高，然隨後貸款行庫自律打壓，在價差縮小、投資難度又增之下，不少南下卡位的台北投資客開始回頭，而與北桃多區價位相當的林口，便成為他們的新寵。

經過投資客的拉擡後，扣除邊陲區塊，目前林口二字頭單價幾乎消失，而最高單價區則是近交流道及A9站，扶輪公園周邊次之。如果過去幾年預售物件交屋後重新進場待價而沽，則A9站周邊以外之次級地段房價，應該有機會出現些微鬆動。

淡水情況和林口類似，不過區域房市推案及投資熱潮，大概在前年輕軌捷運有譜後就已顯現，預售案量也是從那時起爆增，因此交屋潮最快今年下半年後應會慢慢出現。價位則以鄰近輕軌綠山線各站稍佳；扣除少數特殊案例之外，目前平均約在二十五萬／坪上下。

相較之下，新莊交屋潮則要算是進行式，而這應該是奢侈稅之抑制效應外，近一年多來，當地重劃區房價漲勢略緩的另一因素。價位方面，副都心商業區仍最高，平均都在六字頭上下，頭前段扣除商業區外，則還找得到四字頭單價。另需注意的是，新莊線全線通車，使得下新莊去年推案量也明顯增加，行情墊高速度奇快；至去年底，二字頭價格已幾乎消失。

＠三、桃園高鐵青埔特區

和新竹房市雷同，即將升格的桃園縣，從帳面上看，預售推案也是集中於中壢及桃園市兩大城市，不過實際上情況卻和新竹略有不同。桃園市這邊雖然推案也多位居新興發展區，但還算在市區範圍內，純投資比重則算是一般；但中壢則有橫跨中壢及大園兩個行政區的高鐵特區，因此完全是不同光景。

根據本刊觀察，中壢市近年預售推案，大概有一半，甚至六、七成都集中高鐵青埔特區及周邊，中壢市區案量雖也不少，但還是偏向成屋市場。另外，給人偏鄉印象的大園鄉，近年預售案量激增，三年內總計超過一千六百戶，也是『受惠』於高鐵特區。

談到青埔特區，堪稱近年北台灣話題最熱、投資比重也最高的房市區之一，近期行情以近車站，包括高鐵及機場捷運A17及A19站(A18站即為高鐵車站)行情較佳，約三十至三十八萬／坪，愈往外圍行情愈低；特區外緣還有二字頭價格，一字頭則已距離特區稍遠，不在討論範圍。

另外，特區的門牌效應早年還算明顯，中壢市門牌略高於大園鄉門牌。不過由於機場捷運A17站屬大園鄉，因此近幾年價差已愈來愈不明顯。升格後中壢及大園預料都會變成『區』，特區內門牌落差將會更快消失。

產品面方面，早年特區內還找得到透天產品，隨著建案開出單價一路從一、二字頭墊高到三，甚至四字頭，近年透天案幾乎都『退居』特區外緣，特區內則幾乎都是大樓產品的天下，格局坪數則相對多元，但近年逐漸有兩極化趨勢。

由於高鐵青埔特區推案持續擴增，使得近年中壢市預售供給戶數勇冠全縣。

＠四、八德擴大重劃區

除青埔外，八德也是去年桃縣房市掀起升格投資熱潮時，市場買氣陡升、購置目的中投資比重偏高的區塊，三年來預售供給戶數超過六千戶；實際上則以新闢市公所及中央大學預定校地為核心的擴大重劃區為代表，因此如想趁機撿便宜，目標區就是擴大重劃區。

行情以中心商業區較高，去年底成交行情大概在二十二至二十五萬／坪之間，原因是未來捷運綠線將在此設站，離此主區塊愈遠者行情愈低，較外圍，甚至重劃區以外者，則仍有機會找到一字頭房價。產品方面，目前特區內還有透天厝，不過都屬高價位，大樓產品則較多元化，但中小坪數較受投資客青睞。

＠五、其他

以上是近三年預售供給量較大，且投資比重較高的幾個區域。至於平均單價最高的台北市，供給量相對仍少；近三年最多的北投區，是唯一預售推出戶數超過兩千戶的區域，內湖次多，有一六七三戶。

桃園縣方面，除了前述的青埔、八德重劃區及桃園市外，平鎮市也有超過四千戶之預售量體，主要集中於與中壢市相連接的市區及龍岡地區，不過一般投資比重並不高，主要是青埔及中壢市區相對高價的價差因素，讓平鎮房市得以發揮。

最後則是宜蘭縣的礁溪鄉。該鄉近三年預售推案量，是該縣中唯一超過一千戶的區塊；雖然這和大台北或桃園相比不能算多，但由於投資比例頗高，因此一旦預售案進入交屋期，房價也有可能出現波動。

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