東協AEC啟動海外房市火熱　三大指標評估首選馬來西亞

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▲從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來看，馬來西亞都名列前茅，堪稱為東協十國中最佳的海外房市投資標的！（圖／公關照片）大中小台灣房市低迷，近年來有不少人將投資目標轉向海外。而根據研究顯示，2015年國人投資海外房地產總額首度突破千億，2016年更可望達到1500億左右。其中又以東協中的馬來西亞最受關注，因為從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來看，馬來西亞都名列前茅，且房價穩定成長，堪稱為東協十國中最佳的投資標的！受國人青睞的海外市場中，東協國家近年來成為關注焦點，尤其東協十國「東協經濟共同體」（AEC）於2015年底正式啟動，期望15年後能變成為全世界第四大經濟體，其人口紅利、勞動力優勢、基礎建設需求與觀光商機等，成長潛力無窮。因此，國內有不少房仲代銷業者前仆後繼往東協前進，打出高投報率來吸引投資者，但海外市場有一定風險，絕對要慎選！信義房屋經理張書瑋表示，信義房屋經營海外市場，首重風險掌控，唯有掌握了風險再談收益，才能讓投資者獲得保障。他說，以整個東協國家來看，馬來西亞擁有的優勢不少！馬來西亞在過去10年，除了2008年金融海嘯之外，經濟成長率平均達5.6%，人均GDP也從金融風暴後不到5000美元，迅速成長到11000美元左右，而馬來西亞政府在其第十一個5年計劃中，目標2020年要達到人均15000美元的富裕國家水準！至於柬埔寨人均GDP為1000美元，但首都金邊每坪房價喊到新台幣近30多萬，人民根本買不起；泰國人均GDP則是5000多美元，曼谷房價與物價則高得嚇人，印尼也是相同狀況，貧富差距很大，更遑論其他東協國家。張書瑋建議，可從「社會穩定性」、「交易安全性」與「未來發展性」三個指標來評估東協各國。「社會穩定性」部分，目前東協非民主國家有汶萊、越南、寮國，緬甸則在轉型，在這些國家投資房地產評估外的風險極大，甚至連人身安全都是問題。泰國雖有發展機會，但現階段政治不穩定、政爭衝突不斷，導致空有7000萬人口近年經濟卻輸給力爭上游銳意革新僅3000萬人口的馬來西亞，至於新加坡環境不錯，但歷經打房，不僅投資門檻高、稅負成本亦極高。「交易安全性」部分，張書瑋指出，馬來西亞曾受英國殖民，許多制度承襲優良的英制，其中值得一提的是建商蓋房的合約由政府訂定，包括簽約不找代書，而是有律師做履約保障的控管；不管哪個建案都一樣，所有蓋房程序都要依照時程表，規定48個月就要完工；如果晚交屋還得付違約金給消費者。另外，馬來西亞實價登錄也比台灣早實行，價格完全透明，馬國當地民眾與國外購買者通通一個價，只要代銷業者不賺價差，那麼外資不怕買貴，也不會被當冤大頭，而這些制度都比台灣的進步許多。再以「未來發展性」來看，目前馬來西亞、印尼、菲律賓與柬埔寨首都等主要城市平均房價大多在每坪新台幣30萬上下，泰國約37萬。而台灣是如果扣掉虛坪，換算下來一坪則要132.5萬，其實跟新加坡每坪156萬差不多，但新加坡人均GDP是台灣的兩倍半有餘，房價所得比高得驚人。馬來西亞房價所得比為東協最低，當地人民買得起房，市場流通性最佳。張書瑋表示，馬來西亞在東協十國中，屬民主政治且廉能排名佳之政經相對穩定的國家，房地產交易透明度也名列前茅，顯示投資風險相對較低，綜合各面向來看都屬十國中排名第二，僅次於新加坡，未來發展可期。建議置產者出手前不妨以三大指標檢視，並選擇值得信賴的仲介獲取更多資訊，才能在海外市場中掌握致勝關鍵。

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