精選》房屋稅與地價稅增加　成壓垮房市的稻草

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▲（圖／理財周刊）大中小日前由台灣新動力智庫舉辦的「房屋稅與地價稅檢討研討會」，其間不少專家學者直陳房地短期重稅之不合理現象，尤其別的國家都在拚經濟，我們政府卻只在乎怎麼增加稅收，再這樣下去，房、地重稅很快會雙殺房市，成為壓垮房市的最後一根稻草。當時教授也受邀擔任與談人，可否說說您的看法？房產稅這個議題，儼然已成為當前全民(八百四十四萬戶)最關切的民生大事；當美國新總統川普宣稱全力拚經濟之際，台灣卻全面拚房地產加稅一次到位─房屋稅、地價稅、契稅、土增稅、房地合一稅等。而為了讓讀者能深入淺出瞭解其實際影響，將以兩期的篇幅，分別說明房屋稅和地價稅這兩項稅制的現況及其爭議焦點，並試圖提出可行的解套建言。官員高舉居住正義大旗這場「房屋稅與地價稅檢討研討會」與談人顏炳立直言，財政部政務次長蘇建榮表示中長期希望以基準地價取代公告地價、公告現值；另外，內政部政務次長花敬群又說要推老屋健檢，行政院長林全又強調不打房，但是「蘇(建榮)花(敬群)改」連續射出的箭，招招針對房地產，無異修理超過八成的房屋持有者，市場景氣與交易怎麼會有轉機？此外，台中市地政局長更在媒體投書，認為台中公告地價漲幅雖是六都最高，然而實質課稅地價卻是六都最低。今年各縣市公告地價平均是市價20.5％，台北26.29％、高雄24.27％、台南19.42％、桃園19.39％、新北17.24％，台中僅14.61％。也就是說，100元的地價，全國平均用20.5元課稅，但台中只用14.61元課稅，比鄰近的彰化、南投還低。今年台中市公告地價調幅較劇烈的區域，是反映這三年地價漲幅及調和區域均衡性所致，絕非「一次漲足」。雖然過去台中市公告地價之市價比長期偏低，惟就「轉嫁」角度加以探討，短期一次到位，對實現居住正義是利是弊，恐仍有商榷餘地。明明是為抑制投機為何演變成全面加稅？為實現居住正義，政府繼民國100年奢侈稅後，102年開始積極推動一連串房地產稅制改革，主要的四項政策包括提高房屋稅稅基與稅率、公告土地現值及公告地價，並實施房地合一新稅制。政府以稅負角度考量，忽略民眾荷包是否逐年瘦扁，就以房屋持有稅過低為由，逕行決定要以回溯的觀點來行加稅之實，也難怪民眾普遍心存被視為「刀俎」之怨氣。房屋稅爭議延燒後，因為各縣市政府近年均已大幅調高「公告地價」，且今年全台調幅高達30.54％，一般民眾最感疑惑的是今後還會增加多少稅負等問題。由於「地價稅」也是屬於「持有稅」，依據《土地稅法》規定的課徵標準及稅率徵收，其中主要是政府每三年公告一次的「公告地價」，而近幾次都以調漲接近市價為主要著眼點，其因在於主管機關咸認其稅基的地價(參照附表的公告地價)相較實際成交的市價偏低而認為「地價稅」偏低，導致連續性的一再「只漲不降」，尤其是在薪資所得倒退十六年情況下，再度壓縮了人民原已瘦扁的荷包。加稅歸加稅打房歸打房這波房產稅制調整如同「強降雨」般來得又急又快，包括持有稅、交易稅與資本利得稅，竟然在一年半內連續大幅調漲，原先明明是為抑制房地投機，為何演變成全面加稅？特別是當前景氣急遽轉折，稅負加重為何不能從長計議？依日前信義房屋統計近年六都的住宅房價變化，整體房價以北部的「北北桃」下修最為顯著，台北市住宅今年平均房價和民國103年相比，由每坪68萬元下降至60.6萬元，跌幅約11％，新北市則是從高點每坪36.8萬元，修正至每坪34萬元，跌幅8％，桃園市從每坪19.3萬元，修正至每坪17.9萬元，跌幅7％。若以台北市一坪下跌約七．四萬元與歷年比較，今年房價水準已下修至四年最低，前後對照，若同樣購買總價二千萬元的房子，可以多買三．五坪的空間，接近於一間小房間的空間，對於有急迫購屋需求的民眾而言，現在在北部地區購屋幾乎就是近四年房價的低點。其實，只要認真檢討，政府空有「尚方寶劍」─《平均地權條例》第八十三條：「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金」，卻一直放著不用，反倒高舉居住正義大旗而爭相加稅，尤其回溯追稅的動作，各級政府只會「柿子挑軟的吃」，實在有點說不過去，而這也正是造成目前房市全面下跌，交易量可能創二十五年新低的主要緣由。今年十一月「地價稅」後遺症再次顯現，以105年全國公告地價占一般正常交易價格平均比例為20.5％，與102年20.19％相當。雖然主管機關一再宣稱，本次公告地價調幅適度反映土地市價變動，但相對於目前市場真實地價，就「稅基」角度而言，地方政府後續加稅的空間仍有五倍之譜，這也難怪一般民眾咸認未來加稅幅度想像空間無限。稅負應考量民眾負擔政策如都更減免動作可加大因此，本人認為應緩和漸進，並兼顧負擔能力與經濟成長，特別是在重劃完成後之土地─修正土地稅減免規則第十七條，重劃地區內土地，自重劃完成日起，減半徵收二年地價稅之規定，建議中央修法授權地方政府延長減徵期間，再緩步恢復全額課徵，俾免短期衝擊太大。其他如地上權、BOT、聯合開發案等之租稅負擔，亦應從長計議，方不致因和公告地價連動，造成營運成本驟增而影響公共建設與整體經濟。【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第847期。尊重智慧財產權如需轉載請註明出處來源。】

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